「定数主義」から「出席者主義」へ
この改正は令和8年（2026年）4月1日に施行されました。したがって、令和8年度の宅建試験は、この新法から出題されます。
最大の変更点は、決議のときに「誰を分母に数えるか」という点です。これまでは、集会欠席者も含めて区分所有者全員を分母に入れる「定数主義」でしたが、改正により、出席した区分所有者だけで可決か否決かを決める「出席者主義」に変わりました。
ただし建替え決議などは例外で、従来どおり区分所有者全員が分母となります。この点が令和8年宅建試験の重要ポイントです。
なぜ今、大改正なのか
背景にあるのは、マンションを取り巻く深刻な「2つの老い」です。
- 建物の老い：築40年超の老朽化マンションが急増し、地震・火災のリスクが高まっている。
- 人の老い：所有者の高齢化や相続によって「所在不明者」が増加している。
これまでの法律では、連絡がつかない人は実質「反対票」として扱われました。その結果、必要な修繕の決議等ができない手詰まりが各地で起きていました。この状況を打破し、円滑な管理と再生を実現することが今回の大改正の目的です。
定数主義から出席者主義へ ─ 決議要件の大転換
「無関心な人は数に入れない」が今回の裏テーマ
これまでの区分所有法（旧法）では、欠席者も決議の分母に入れる必要がありました。出席しなかった人が事実上の反対票として数えられてしまうため、決議のハードルが非常に高かったのです。今回の改正では、ほとんどの決議が出席した人だけで決められるようになりました。
| 改正前（定数主義） | 改正後（出席者主義） | |
|---|---|---|
| 欠席者も分母に入る （＝事実上の反対票） |
→ | 出席した区分所有者が分母 |
所在等不明区分所有者を分母から除外できる（第38条の2）
区分所有者が誰であるかを知ることができないとき、またはその所在を知ることができないときは、裁判所の裁判により、その者を集会における議決権を有しない者とすることができます。
| 改正前 | 改正後 | |
|---|---|---|
| 所在等不明者も分母に入る | → | 裁判所の裁判により議決権を有しない者となる |
普通決議・規約変更・重大変更は「出席者ベース」
分母の変化に注目
1. 普通決議（第39条第1項）
管理者の選任など、一般的な決議の要件です。規約で別段の定めが可能です。
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 区分所有者及び議決権の 各過半数（欠席者も分母） |
→ | 出席した区分所有者及び その議決権の各過半数 |
2. 規約の設定・変更・廃止（第31条第1項）
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 区分所有者及び議決権の 各4分の3以上 |
→ | 区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上 |
定足数として、区分所有者及び議決権のそれぞれ過半数の出席が必要です（規約で加重することができます）。
3. 共用部分の重大な変更（第17条）
エレベーターの設置など、大きな変更を行う場合です。
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 区分所有者及び議決権の各4分の3以上／規約で減らせるのは「頭数（区分所有者の定数）」のみ | → | 区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上／規約で「頭数」も「議決権」も過半数まで減らせる |
4. 大規模滅失の復旧（第61条）
建物価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の復旧決議です。
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 区分所有者及び議決権の 各4分の3以上 |
→ | 区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上 |
建替え決議は「全体ベース」─ 客観的事由があれば3/4に緩和
出席者主義にならないグループ
建替え決議と、新たに設けられた建物更新決議等は、出席者主義になりません。分母は従来どおり区分所有者全体です。
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 区分所有者及び議決権の 各5分の4以上（一律） |
→ | 原則 区分所有者及び議決権の各5分の4以上／客観的事由があれば各4分の3以上 |
緩和される「客観的事由」5つ
- 地震に対する安全性の基準に適合していないとき
- 火災に対する安全性の基準に適合していないとき
- 外壁の剥落等により周辺に危害を生ずるおそれがある基準に該当するとき
- 給排水管の腐食等により衛生上有害となるおそれがある基準に該当するとき
- バリアフリーに関する基準に適合していないとき
新設された4つの決議
- 建物更新決議（第64条の5）・取壊し決議（第64条の8）
区分所有者及び議決権の各5分の4以上 - 建物敷地売却決議（第64条の6）・建物取壊し敷地売却決議（第64条の7）
区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上
いずれも、建替えと同じ客観的事由があれば各4分の3以上になります。
招集通知の期間 ─ 短縮は不可、伸長のみ可
「伸縮自在」から「伸ばすだけ」へ
集会の招集通知は、原則として会日より少なくとも1週間前に発しなければなりません（第35条）。この期間を規約でどう動かせるかが変わりました。
| 改正前 | 令和8年試験 | |
|---|---|---|
| 規約で伸縮できた （短くも長くもできた） |
→ | 規約で伸長のみ可 （短縮はできない） |
改正前後の対比表
令和8年宅建試験のひっかけポイントを一覧で確認
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| 項目 | 改正前 | 改正後 | ここに注意！ |
|---|---|---|---|
| 招集通知 （1週間前） |
規約で伸縮自在 | 規約で伸長のみ可 | 短縮はNGになった |
| 普通決議 （各過半数） |
全体の各過半数 | 出席者の各過半数 | 出席者が分母になった |
| 重大変更の決議 （各3/4以上→一定の場合各2/3以上） |
「頭数」のみ減らせる | 「議決権」も減らせる | 両方過半数までOKに |
| 大規模滅失の復旧 | 全体の各3/4以上 | 出席者の各2/3以上 | 出席者主義に変わった |
| 建替え・新設4決議 （各4/5以上） |
一律 各4/5以上 | 原則 各4/5以上 事由があれば各3/4以上 |
分母は「全体」のまま |
📋 令和8年試験で押さえる数字
（一定の場合は2/3）
（事由があれば3/4）
✏️ 覚え方のポイント
区分所有法改正 ○×3問
「○」か「×」を押すと、その場で正解と解説が表示されます。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に発しなければならないが、この期間は、規約で伸長し、又は短縮することができる。
招集通知は会日より少なくとも1週間前に発するよ。規約で期間を伸長することはできるけど、短縮することはできないんだ（35条1項ただし書）。
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。
そのとおりだね。旧法では「全体の各4分の3以上」だったけど、新法では「出席した人」が分母になったよ。これが出席者主義の代表例だね。ここで、議決権を有しないものというのは、裁判所の裁判により議決権を有しないとされた所在等不明区分所有者のことだよ。なお、規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その人の承諾も必要だよ。
建替え決議は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議によってする。
分母が違うよ。建替えは出席者主義にならないんだ。旧法と同じで「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」、つまり全体が分母だよ。ここが一番のひっかけポイントだね。
図解で全体像をつかむ
文章で理解したあとに、もう一度この図を見ると定着します。
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音声で理解を深める（約4分）
ルナ＆リクの会話形式・人間講師ジン監修。移動時間や家事の合間に聞き流してみてください。
出典・参考：老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号／令和7年5月30日公布・令和8年4月1日施行）／法務省・国土交通省公表資料
本ページは令和8年度宅建試験の学習用にまとめたものです。実務判断にあたっては必ず条文および専門家の助言をご確認ください。
最終更新：2026年8月17日
